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목차
1. 사건 개요
본건은 서울특별시 송파구 위례송파로 123, 포레나 송파 1704동 1층 102호 아파트에 대한 임의경매 사건(2024타경58880) 임.
채권자는 한국자산관리공사, 채무자 겸 소유자는 이OO, 임차인은 이OO으로 확인됨.
- 감정평가액: 11억7천만 원
- 1차 매각기일: 2025.07.28 (유찰)
- 2차 최저매각가: 9억3,600만 원 (감정가의 80%)
- 매각기일: 2025.10.20 (월) 10:00, 서울동부지방법원 제101호 법정
- 배당요구종기일: 2024.10.14
본건은 2021년 준공된 신축급 단지 내 아파트로, 송파구 위례신도시의 중심 주거라인에 위치함.
2. 입지 분석
본 단지는 위례신도시 송파구 거여동 일대에 위치한 '포레나 송파'로, 한화건설이 시공, 2021년 8월 사용승인, 총 1,282세대의 대단지임.
- 위치: 위례솔중학교 서측 인근
- 교통: 지하철 5호선 거여역 도보 약 10분(약 1km), 위례중앙광장 버스노선 다수
- 생활편의: 스타필드 위례, 송파구청, 경찰병원 등 인근 위치
- 교육환경: 거원초·중, 위례솔중, 위례중 등 도보 통학 가능
- 단지 구조: 18개동, 최고 16층 / 세대당 주차 1.26대 / 지역난방(열병합)
- 조경 및 커뮤니티: 어린이놀이터, 주민공동시설, 커뮤니티센터, 자전거보관소, 전기차 충전 43대 등 우수한 커뮤니티 보유
본건 1704동은 남서측 위례송파로변에 인접한 저층세대(1층) 물건으로, 세대 접근성과 정원 활용성이 좋으나 프라이버시 침해 우려가 있음.
3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리
(1) 소멸되는 권리
- 을(1) 2021.10.26 근저당권 설정(채권자: 중앙농협, 채권액 5억 400만 원) → 말소기준등기
- 을(3) 2022.08.23 근저당권(채권자: 한국자산관리공사, 채권액 4억 4,760만 원)
- 갑(3) 2024.07.26 임의경매개시결정(한국자산관리공사)
→ 위 모든 권리는 매각으로 소멸됨.
(2) 인수되는 권리
- 전입세대 이OO(전입 2024.02.06, 확정일자 없음, 보증금 5천만 원, 월세 200만 원)
→ 확정일자 부존재로 대항력 없음.
→ 소액임차인 최우선변제 대상이지만, 말소기준일(2021.10.26) 이후 전입으로 배당순위 밀림, 임차보증금은 배당에서 일부만 보호받을 가능성 있음.
따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 의무 없음, 인도명령으로 명도 가능.
4. 점유 현황 및 명도 리스크
현황조사서상 점유자는 이OO(임차인)으로, 현장조사 시 가족 전원이 실거주 중임이 확인됨.
- 전입: 2024.02.06 / 확정일자: 미상 / 임대차기간: 2024.01.18~2025.01.18
- 월세 200만 원, 보증금 5천만 원
- 소액보증금(서울 5,000만 원 이하)에 해당하나, 대항요건 불충족으로 경락인에게 인수되지 않음.
- 명도 시 거주자와의 협의 필요성은 있으나, 법적 인수 리스크는 없음.
다만, 실거주 중 가정세대이므로 협의이전 시 보증금 일부 반환 요구 가능성이 있으므로 명도비 300~500만 원 수준 예상함.
5. 시세 분석
2025년 기준 포레나 송파의 실거래가는 다음과 같음.
- 매매 실거래가: 7억2,000만 원(2025.07)
- 전세가: 6억1,000만~6억4,000만 원
- 전용 66.83㎡ 기준 시세: 약 7억~7.5억 원 수준
→ 감정가 11억7천만 원은 고평가된 것으로 보이며, 현재 시장 시세 대비 약 35% 이상 높음.
→ 2차 최저가 9억3,600만 원 기준으로도 시세 대비 약 25~30% 고가임.
단, 위례권 아파트의 입지 희소성과 송파생활권 접근성을 고려하면, 7억 초반대 낙찰 시 실수요 및 투자 메리트 발생 가능.
6. 입찰 전략 정리
- 매각기일: 2025.10.20 (월) 10:00
- 입찰장소: 서울동부지방법원 제101호 법정
- 보증금: 9,360만 원(최저 매각가의 10%)
- 권리분석: 임차인 대항력 없음 → 인수할 금액 없음
- 추천입찰가: 7억 2천만~7억 5천만 원 (시세 대비 95~100%)
본건은 1회 유찰 후 저가매수 가능성은 낮으나, 실거주 목적의 1층 선호 세대 또는 위례권 내 신축 저층선호 수요층에게는 안정적인 진입선임.
7. 총평
포레나 송파는 위례신도시 내 송파생활권 핵심지의 대표 브랜드 단지로, 입주 3년차 신축단지임에도 송파구 내 신축 공급 한정으로 장기적으로 가치를 유지할 가능성이 높음.
다만, 본건의 감정가가 높아 실거래가 대비 과대평가된 점과, 임차인 점유에 따른 명도비용을 감안해야 함.
따라서 본건은 낙찰가 7억 초중반, 실거주 목적 진입 시 적정, 투자 목적이라면 7억 이하 접근이 바람직함.그러나 부동산 시장 상화에 따라 다르게 접근 해야 함